东京房价正在飙升，但仍比中国的租售比合理 (一)

东京房价正在飙升，但仍比中国的租售比合理

答1. 东京房价在过去一年中显著上涨，根据最新数据，同比涨幅达到了39.4%，为过去三十多年来的最高点。

2. 以新御茶之水站周边为例，十年前每坪公寓的价格大约为19.7万元人民币，而现在的价格已经飙升至58.2万元人民币。其他城市如大阪和名古屋也见证了公寓价格的显著增长。

3. 东京的房价增长始于2013年，并呈现逐年上升的趋势。尤其是港区，新房价格翻了一番，2021年以后的涨幅尤为显著。

4. 尽管日元的贬值和外国买家的涌入对房价上涨有所贡献，但政策制定者维持的低利率政策也是推动因素之一。低首付和低贷款利率的政策鼓励了年轻人购买房产，减轻了他们的经济负担。

5. 日本政府通过推动大规模城市建设项目，如超大型商业综合体，以及允许豪华酒店集团建设超豪华公寓，有意提升房地产价值，进一步推高了房价。

6. 尽管东京房价持续上涨，但其水平仍低于新加坡、纽约等国际大都市，且租售比相对合理。以东京高端港区为例，其价格指数为100，而伦敦为205.4，纽约为142.9。

7. 然而，日本房价飙升的背后隐藏着问题，全国空置房数量超过1000万套，出生率创下历史最低水平，人口呈现负增长趋势。

8. 东京圈的人口净增长是支撑租金的关键因素，但这一趋势并不可持续。人口减少导致资源紧张，对东京房价和租金的影响值得关注。

9. 东京房价的上涨趋势与中国的租售比相比较为合理，但日本未来面临的人口问题将对房地产市场产生重大影响。如何应对这一挑战，将是日本政府和市场参与者需要共同面对的问题。

投资日本民宿的华人，2020都不得已被推上了赌桌 (二)

答“花钱买个教训。”已将大阪公司注销的民宿主老李说。

华人进军日本民宿市场的风潮从2017年左右开始，到2019年，由于2020年东京奥运会和2025年大阪世博会的双重概念，日本房产市场火热，更多华人跑步入场，甚至贷款买房投资。突如其来的疫情对热得发烫的日本民宿业不啻于兜头泼了一盆冰水，有人果断止损离场，有人苦苦支持，有人申请政府补贴，展望明年。

投资日本民宿一度是个火热的生意，疫情之下影响如何呢？曾旅居日本两年多、出版《京都漫步》《京都好物》《北海道漫步》的旅行作家骆仪对一些华人民宿运营者进行了采访。

关西最大民宿在川：入住率下跌近半，扩张计划延缓

在创立“在川旅宿”之前，韩哲是“今夜酒店特价”创始人、穷游网COO，对酒店、旅游业和资本市场都有深厚积累。2017年，他请知名日本设计师青山周平改建京都町屋旅馆“合庭”，有60多个房间的整栋公寓楼“Chuan House花园町”开业，开启在川进军日本的步伐。不到3年，在川已发展成为关西地区规模最大的合法民宿品牌，旗下有12家店、代运营接近300栋一户建。

跟去年相比，在川的入住率下降了约50%，以前以外国客人为主，现在以短期商务出差和旅行的日本客人为主。而去年暑假、十一都达到90%的入住率，疫情的影响还是挺明显的。不过，疫情爆发至今，在川基本没有主动下架房源或裁员。在日本封城后，根据日本政府的补贴政策，正社员薪酬的85%由政府来承担，清洁布草等兼职员工则根据入住率做了相应调整。企业方面，在川也申请到国家、大阪市和行业协会三个层级的补贴和贷款，解了燃眉之急。

韩哲介绍，在川的房源分为两类，一类是整栋楼集中运营，由在川和大业主、地产商通过加盟分账的方式合作，所以入住率下降只是减少了收入，并没有增加额外支出。“大业主、地产商来都是按照20到25年的建筑成本回收周期来看待这个不动产生意，目前他们还OK，看不到匆匆忙忙要踩刹车的迹象。”

在川运营另一类房源是小业主的一户建，自己购买、自己装修，基本都还在坚持；还有一部分小业主是在民宿热时自己买了一两套，可能在周围商圈又租了几套，现在就有一些做关停或转成长租了。“整体来看，直接关停的不多，几乎都是在转成长租，毕竟我们房屋的状态本身就是民宅，结构、洗手间干湿分离等特点都是符合日本家庭居住习惯的。”韩哲介绍，现在在川运营的一户建还有100多栋。

“我们还能坚持的很重要一个原因，是我们的成本结构整体上还是偏轻资产的，大部分都是加盟店，企业和员工都有政府的补助，所以整体的净现金支出不是特别高。”韩哲说，如果没有疫情，今年原本是在川大规模扩张的一年，原计划要新开16间店，现在只开了3间。

在川主要的合作伙伴是日本的不动产商，“跟国内不太一样，国内都是卖房子赚差价的，日本的不动产商则是保持非常高的长租比例赚租金的，所以他们还是要盖房子的，只是因为疫情延缓了建造，所以估计我们这些店明年、后年陆续还会开。”趁疫情期间大家都比较闲，韩哲开始接触新的不动产商，“疫情前有一些顶级的不动产商，想去拜访人家都拜访不到，现在大家的心态都很好，可以拜访到，我们也在尝试谈明年、后年的拓展计划。”

韩哲说，应对疫情的心态，一开始肯定是有点懵的，毕竟是平生第一次经历过这么大的全球事件，但很快就调整自己心态，让员工和自己都忙起来。

对于出国游重启，韩哲的期待比较低，不指望能很快恢复到之前90%入住率，只要能恢复到65-70%入住率，达到收支平衡，这样所有店都可以开起来，所有员工都有活干。“今年底如果赴日旅游能启动，到明年樱花季应该能到保本状态，那对所有的业者来说就蛮开心了，再往后就要看全球疫苗跟特效药的研发进度了。”

买房定居京都的Candy：4家民宿停业，靠政府补贴支撑

2015年，Candy初次在京都置业，买下清水寺附近的一栋一户建做民宿，当时日元汇率才5.0，是投资日本房产的好时机。随后，她卖掉上海的房子、转手莫干山民宿，公司股份也转让了大部分，于2017年全家移居日本。这几年，她又陆续买下京都3栋一户建来做民宿，均是自己设计装修、自己管理，入住率维持在70%左右，毛利达20%。

今年3月初，4间民宿都停业了，水电、宽带等成本支出每月要一万多人民币，另外还要交100多万日元一年的房产税，以及持日本长期签证须缴纳的医保和年金等费用。最近，Candy领到了日本政府发放给企业主的一次性补贴200万日元。“能提交账目证明今年受疫情影响，营业额比去年同期下降50%的企业都可以申请。”Candy说，好在自己一直有交税，有些逃税的华人民宿主就没法申请补贴了。另外，她还申请了无息贷款，希望能批下来。

“刚开始时肯定焦虑的，要交的各种费用都是自动扣款，眼见着银行账上数字一天比一天少，怎么可能不焦虑！”不过，在京都住了几年，京都人的淡定心态还是对Candy有影响，国内朋友更焦虑，赚多少钱都觉得不够，在日本大家都很慢，不去攀比，慢慢地自己心态就调整过来了。她还是跟疫情前一样去上插花课和茶道课，“上课的时候心无杂念，完全沉浸其中，就不会去想亏钱的事了。”

日本的疫情得到控制后，Candy跟家人到淡路岛、九州等地旅行。利用日本政府为复兴旅游业推出的“Go To Compain”旅游券，旅行成本比疫情前低了约1/3，加上没有外国游客，旅行体验不错。Candy还计划在10月考下清酒三级品酒师，这样将来日本入境旅游恢复后，她能为客人提供更好的游客体验。

“我跟老公说，我们还是挺幸运的，来日本时还有点经济基础，没有房租负担，政府又给了补贴，如果日本政府不给补贴估计要死翘翘。”Candy说，“今年大家都苟住，慢慢熬。”

租房投资的老李：民宿上线3月即遭遇疫情，公司已注销

去过日本旅行十多次以后，老李对日本的文化、料理和商业社会都有了较深入了解，成了身边朋友眼中的“日本通”。他发现关西的酒店选择少、价格高，便萌生了开一家民宿的念头，开始在赴日旅行中考察民宿行情并寻找合伙人。

虽然对京都和京都传统建筑有情结，但町屋的房源很少，老李一直没找到价格和地段都合适的房子。加上京都对民宿业的限制颇多，又在2019年出台新规，要求民宿必须在800米范围内设有24小时有工作人员待命的接待处，令民宿运营成本大增。出于现实角度考虑，老李转为寻找大阪的房源。

跟热衷于买房做民宿的国人不同，老李决定采用租一户建进行简单装修的模式，这样能以较低成本进入民宿市场。“只要入住率做到70%，年回报率就有15%左右，1年到1年半能收回投资成本。”老李说，回报时间相比北京城市民宿要慢一些，选择在日本做民宿，“主要还是情怀，我跟其他在日本做民宿的朋友交流，出于情怀而做的大概占70%-80%，比较少考虑利润。”

经过几年的酝酿和准备后，2019年6月，老李的公司终于注册下来，于11月上线两间一户建，各定价1万日元左右，能住6-7人，适合拖家带口旅行的中国人。虽然错过了红叶季，老李的民宿在12月淡季依然有60%入住率，春节前后的预订也不错。订单主要来自Airbnb和Booking，“当时我们对预订平台用得还不是很熟，也没有针对中国客人做推广，纯粹靠自然流量，相信随着时间推移、累积的好评多了，入住率还会上去。”今年2月，老李又上线一个新房源。

疫情一来，客人纷纷退订，3月只剩下零星入住，4月彻底归零。老李和合伙人决定先下线新房源，同时尝试开拓跨境电商业务开源。但当时中日之间的物流还不正常，价格居高不下，他们对这个领域也没有相关资源和经验，没做起来。另一方面，3栋一户建的房租、人力、垃圾处理等成本，每月就要30万日元，跟房东沟通过，但没能获得租金减免。

到4月底，“扛不下去了”，老李和合伙人达成一致意见，决定退掉全部房源，注销公司。在支付了金额不菲的退租违约金后，他们投资的1000万日元基本耗尽。“曾经很焦虑，冥思苦想怎么开源节流，最后作出决定退出，解脱了，不焦虑了。”老李说，当时不知道疫情到底持续多久，现在依然前景不明朗，及时止损是比较明智的决定，这跟他的金融投资理念是一致的。

回顾这次试水日本投资的短暂经历，老李感到最庆幸的是没有花钱买房，退出的损失还不算太大，没有影响到自己原本的生活质量，“就当是花钱买个教训”。

他认为，即使没有疫情，在日本通过买房做民宿，收回投资的还是太慢了，而跟租房相比，更好的方式是代业主运营民宿，不投入资金，同时通过旅游地接、租车等业务提高利润率。“日本的酒店民宿业被炒得热度过高了，去年京都就开了不少新酒店，竞争比前几年大得多。”另外，日本民宿业规范之后，虽然政策踏实了，但整体利润空间下降了，不像国内很多城市民宿，没有明确的规则，但可能能赚到钱。老李承认，他们远远低估了跨国投资的难度，日本民宿相关政策之复杂、商业效率之低都超出想象，“以前想象得太美好了”。

行业：大阪超1/4民宿退出

2017年，Airbnb等平台相继在日本拓展市场，线上民宿的规模达到了6万多套，据“一条”报道，其中过半外国民宿主来自中国和韩国，2018、2019年入场的华人民宿主仍在快速增长。

2018年6月，日本《住宿宿泊事业法》出台，对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。日本民宿行业大面积洗牌，Airbnb房源缩水近8成，到2019年才恢复至5万个房源，另有2.3万个酒店和传统客栈房源。华人民宿主也需要雇请行政书士帮忙注册公司和申请民宿牌照才能上架房源。京都对民宿的准入门槛尤其严格，帐场制度的出台进一步压缩了利润空间。

日本观光厅的调查结果显示，自2018年“民宿新法”实施以来，一直在持续增加的民宿数量首次出现减少的趋势。截至到5月11日，合法登记的民宿达2.1176万家，低于4月10日统计时的2.1385万家。据澎湃新闻报道，截至2020年4月，日本民宿业务的撤出件数约为4100件，转让的房源主要遍布在东京、大阪和博多等地，其中影响最大的是对访日游客依赖度较高的关西地区。另据大阪市官方消息，大阪民宿房间在今年1月末时超过了1万1000间，之后从2月到8月之间接到了废止3059间的申报，超过房间总数的1/4。

Candy透露，民宿预订平台“自在客”的日本华人业主群，原本有400多人，现在只剩下约一半人，平台倒闭后也不知道业主拿到房费没有，那些借钱买房投资的业主估计也撑不下去。“大浪淘沙不是坏事，把那些低价竞争的、不守规矩的淘汰掉。”

老李说，日本社会比较稳定，其房产有一定投资价值，随着国内理财产品的利润下降，日本房产的租售比收益效果显得更好了，买房做长租的年利润率能达到4-7%。而业主自己运营短租的话，年利润率能达到8-10%，做得好的能有14%左右。另外，很多人也有通过投资日本房产、开民宿公司来办理日本长期签证的需求。“但它不是个暴利的生意，没有情怀因素或签证需求，光为了赚钱做这个，划不来。”

日本买房不能移民那为什么还要在日本买房？ (三)

答日本房产市场，有着种种比较优势条件：单笔投资小、升值潜力大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制……这样看来，日本的不动产，无论是自住、出租都很适宜。

对比中国房产日本房产具备以下几点优势：

1.永久产权：

日本的房屋所有权，包括土地所有权，完全属于个人私有所有。可自由重建，改装。

2.精装修&使用实用面积计价：

日本所有房产均为精装修交房，厨卫家电配齐，可立即出租；不包含阳台（阳台是免费送的）。更有专业的管理公司管理，清扫房屋，安排入住者。每个月有房租作为稳定的现金收入。

3.投资风险小。日本租赁市场成熟、回报稳定安全。

跟中国人的消费观念有所不同，很多日本人更倾向于租房居住而不是购房居住。日本总户籍数约18%都居住在租赁住宅里。此数字从1980年代起增加了约2.6倍, 今后的租赁需求也预测将会越来越大。

4.可以通过买房，来申请投资经营签证。

在日本买房子是拿不到投资经营签证的，但可以在日本成立公司，公司的经营范围是出租自己的房子。这样可以把出租自己的房子作为在日本做的经营活动，达到一定条件，便可申请投资经营签证。

投资经营签证不仅本人可以有一份跨国的事业，赢得更多利润，家属也有跟随赴日，享受日本的政府规定的医疗、补助、培训等社会福利的可能。

日本经济正在逐渐恢复元气，日本房产挤干泡沫跌无可跌。但和在中国买房一样，挑选合适的城市、地段很重要。要是买在日本没有活力的小城市或者人口不断负增长的地方，那也肯定无法升值甚至保值。

日本房价高吗？在日本买套房要多少钱？ (四)

答在日本购买房产的成本因地区和房屋类型而异。以东京为例，一套单身公寓的价格通常在100万至180万人民币之间，并且通常包括精装修。而对于60至90平方米的两居室普通住宅，在日本城市的平均价格大约为400至600万人民币每平方米，这与中国许多二线城市相比，显得较为合理。日本的房贷利率较低，一度达到1.41%，而在中国广州，相同金额房屋的贷款利率可能在5%左右，这使得在日本贷款购房的利息支出相对较低。

日本的房地产市场还具有较高的租售比和潜在增值空间。例如，投资一个经过改造的温泉酒店，其初期成本可能在392万人民币左右，而一年的租金收入可能达到28.4万人民币，这样的净收益相当可观。然而，需要注意的是，如果在购买房产后的5年内出售，可能会面临较高的税费；而如果持有超过5年，税费则会显著降低。

中国目前的租房市场是什么状态? (五)

答中国当前的租房市场呈现出复杂多样的状态。首先，城市化进程中，大约7亿人口集中在20个以一线、二线城市为节点的城市圈，未来这一数字可能达到10亿。然而，大多数三线城市并未出现租房问题，租金稳定，供应充足。主要矛盾集中在大城市，尤其是北京、上海等一线城市的租房市场。北京有大约750万套存量住宅，对应2300万常驻人口和800万流动人口，人均居住面积仅36平米。这意味着北京的租房市场是以“间”为单位，而非“套”。

在房地产市场方面，已进入存量市场，从增量市场转变为运营市场，业务重点从开发转向服务。运营能力，包括长租公寓、养老、商业、办公和社区运营，成为稀缺资源。同时，房地产市场正从线下向线上迁移，线上数据消费者比例逐渐增加。

在北京、上海的租房市场中，存量住宅中超过30%的房屋年龄超过20年，这些房屋需要通过专业机构改造后重新投入市场。目前，北京约有120万套租赁住宅，小二房东持有约50万套。交易主要由改善型需求驱动，首次购房年龄持续增长。

租房人口户数比在大城市普遍较高，如北京超过35%，纽约、香港超过50%。通过分析数据，可以估算市场上所需的房子数量和交易频率以满足基本生活需求。当前市场中，中介竞争不激烈，门店数量众多，但服务品质普遍不足。

租房市场的空间主要在于私人住宅的分散房源管理，即未来房产持有者与运营商分离。开发商持有的长租公寓资产可能委托运营，因为运营效率是关键。全球范围内，解决租房问题的核心是个人房东市场。

对于租售比的看法，认为其意义不大，因为租金与房价的关系更多取决于居民收入。租售比受时间维度影响，如北京目前为1.8%，与4年前房价的租金比约为4%。房价预期收入与租金近期收入相关，日本平均租售比在6%左右，大城市更低。城市的租金与收入比约为30%，如年薪50万美元在曼哈顿租房可能面临困难。

未来租金上升趋势可能持续，尤其是高租金负担比的城市如香港（46%）、法国（40%）。所有城市都会经历贫富分化，政府可能提供公租房等救济措施。需要注意的挑战包括贫穷人口集中化、社会矛盾加剧、租赁住宅供应不足导致回巢啃老现象以及代际传承问题。

了解当前租房市场的复杂性，有助于更好地应对未来挑战，促进房地产市场的健康稳定发展。

从上文，大家可以得知关于房屋租售比的一些信息，相信看完本文的你，已经知道怎么做了，诺翊律网希望这篇文章对大家有帮助。