闵行央法律师事务所总部正规吗? (一)

闵行央法律师事务所总部正规吗?

答正规，上海央法律师事务所是一家以诉讼业务为核心的综合性律师事务所。

本所成立于2010年，总部位于虹桥商务区核心区。律所合伙人、执业律师以毕业于国内外知名法律院校、拥有公检法职业经历的法律实务人才为主体，经过多年法律实的磨砺和熏陶，具备极为丰富的诉讼阅历及实战经验。本所特色业务部门为：刑事法律部、公司法律部、建筑房地产法律部、知识产权法律部、国际法律部和重大复杂疑难案件中心，各部门既深耕专业，又通力合作，既能在解决专业领域的独立诉讼案件上不断发展和突破，也能在处理复杂疑难的多领域交叉的综合诉讼案件上致知力行、踵事增华。同时律所广泛吸纳和培养青年律师，专注打造一支强活力、精实务的法律诉讼队伍，建设一套有温度、有监督的客户服务流程。

建设工程招标投标活动有何具体规定？ (二)

答在招投标活动中，确定中标人不是独立存在的一个环节，它是经过招标人制定并发布招标文件、投标人参与投标、招标人组建评标委员会、评标委员会评审投标文件、评标委员会提交评标报告并推荐中标候选人等一系列相关程序，最后才由招标人确定中标人并签发中标通知书的。因此，定标权的实现过程，贯穿着招标投标活动的整个流程。

法律咨询：

建设工程招标投标活动有何具体规定？

北京市力行律师事务所石锦双律师回答：

建设工程招标投标活动必须在市建设工程交易中心，并在市纪委和招标办及公正部门的监督下进行。凡未进场交易或部门擅自组织的招标活动一律无效。

石锦双律师相关法律知识推荐：

《中华人民共和国招投标法》中有关内容的规定

第二十五条 投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

依法招标的科研项目允许个人参加投标的，投标的个人适用本法有关投标人的规定。

第二十七条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

第二十八条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

石锦双律师补充：

第三十一条 两个法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。

联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力;国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。

联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。

招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争。

第三十二条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

商场,市场的公摊一般是怎么计算的？ (三)

答商品房公摊面积如何算

我们在购买商品房时，房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。该办法将从5月1日起实行。

现行的《房产测量规范》对住房的公摊面积分配原则进行了规定，但对一些部位具体的测绘方法尚不明确，容易造成开发商和住户之间说法不一。建设部住宅与房地产业司张小宏处长认为，近期颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》是对目前已有的房产测量规范等相关法规的延续，将对房屋权属和面积测算做进一步的规范。

《通知》规定，在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。必须由房产测绘单位对房产实施测绘，房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。张小宏指出：正因为公摊面积容易引起歧义，或者容易引起纠纷，我们相应的规定中都特别强调要把套内面积和公摊面积分别标识。

通知中，这次规定的内容比以前更加细腻，一直在百姓购房时容易引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，也有进一步的明确。《通知》规定，计算建筑面积的房屋，层高或高度均应在2.2米；阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；建设部张小宏处长认为，由于房产专业知识比较复杂，公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。测绘是开发商委托测绘机构测绘的，你可以要求开发商提供一切的测绘报告，报告中对哪些部分进行分摊，分摊的面积是多少，作为完整的测绘报告它应该有所反映。

尽管购房者有权得到具体明确的测绘报告，为公摊面积的含糊之处寻求依据，但是，张处长认为，对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。

房屋买卖：公摊面积难说清

目前，买房签合同时，房地产商一般只告诉购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测算出来的，消费者并不清楚。公说公有理，婆说婆有理，公摊面积的纠纷也便时有发生。

谢森老人一家两年前在北京市某小区购置了一套商品房，现住在小区的G1楼203室。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为101.8平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积20.49平方米。交房入住后，谢森按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了24平方米，比合同上写明的多一些。

在谢家这张购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的，谢家的购房合同和《公摊部位说明》并没有明确标注。这一点，正是谢森对公摊面积有异议的地方。

与谢老一样，感觉自家房屋面积缩水，对公摊面积部分不明白的，还有小区内的其他住户。

“感觉多了点，但咱们算不出来，有没有这么多说不清楚。”

“按道理讲，他应该给我们一个图纸或者什么解释一下，但他们销售人员根本不解释。”

小区商品房销售部就在小区旁边，问及小区住户的公摊面积具体如何计算，是否有明确标注，销售人员表示只有在房屋正式交付入住之后，经过相关部门的测量才能做出答复，目前还无法具体说明。但是，住户已经入住小区1年多了，房屋也经过了实际测量，但销售商至今也没有就小区的公摊面积部分做出一个具体的解释。“至于分摊，任何社区，任何项目，它都会有问题，客户不会明白的。”

房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据。但是，小区居民在购房合同上也碰到了问题。据长年处理房地产官司的北京力行律师事务所的主任律师朱寿全介绍，目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。房地产交易市场处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商利用它的强势地位，做出了一些有损于消费者利益的行为。

开发商义务尚不明确，购房者仍然心存疑虑，惟一可靠的购房合同也是含糊不清，但中国消费者协会的统计数字却是实实在在的：从1999年到2001年，消费者关于商品房计量方面的投诉分别是1234件、1389件、1432件，呈逐年递增的趋势。并且，这中间相当部分就是消费者对公摊面积提出的异议。

“204条”应对购房陷阱

针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，采访中记者发现，隆安律师事务所的秦兵律师草拟了一份《204条商品房买卖补充合同》。秦律师说，这其中每一个条款都曾经是一场官司。在这其中，当然也有对公摊面积的约定。

秦兵律师建议消费者签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。

具体的复核方式，秦律师在“204条”中主张，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机构，对有争议的面积部分进行检测。

假设有一个尺寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发商不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。

在主张对面积进行复核的同时，秦律师还特别提醒购房者注意，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在我们的合同条款违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你1000块钱，这样作假的人才不敢作假。

目前，开发商一般以建筑面积来计算房价，它包括住户房屋内的使用面积、墙体的部分面积和公摊面积。秦兵律师认为，要从根本上解决公摊面积引发的种种问题，最直接的做法就是以房屋使用面积来计算房价。公摊面积问题是个不容易操作的事情，最好就是把它彻底废除掉。以使用面积售房的话，至少在面积条款上，大家的争议会下降70％至80％甚至更多。

秦律师认为，对于“204条”，只有一些不诚实的房地产开发商认为有些条款难以接受，而对于大多数诚实信用的开发商来说，基本上是都可以接受的。近段时间以来，每月都有购房者带着这份补充合同，与房屋销售商签订了购房合同。在广东等一些地区，已经有开发商按使用面积计算价格，受到购房者的欢迎。

律师这个职业好做吗？ (四)

答@琅琊飞羽：

首先，入行之前要对律师行业有一个正确的，清醒的认识。大多数人对律师的印象大概都是从电视电影上获得的，西装革履，豪车金表，在法庭上侃侃而谈，然后收费按小时，年入百万千万。这样的律师有吗？我可以负责任的说:有！但是有几个呢？恐怕就是凤毛麟角了。大多数的律师还是处在这个行业金字塔的最低端，给案源多的律师帮忙，做助理，说白了就是打工！

第二，有人说，律师是自由职业，自己想干什么就自己说了算。我想说的是:这不是真的！这不是真的！这不是真的！重要的事情说三遍。人们印象中律师自由是可以自由支配自己的时间，在一定程度上是对的。但是，新入行的律师要想学东西，就要兢兢业业，努力为带你的师傅做好服务，他会安排你接待当事人去立案拿传票拿判决书交上诉状拿上诉状送委托手续整理卷宗指导当事人签字按手印联系法官开庭时间写代理词辩护词…………好吧，我不忍心再说下去了，怕你扛不住。但是，这些都是很重要的学习机会，而且这些也是你以后成为一名执业律师后的基础性工作，一定要练好啊！

第三，曾经有人问我，你们律师证挂证一年给你多少钱？我直接蒙圈了，咋(⊙o⊙)还有这好事？律师的收入高低来自于案源的多少以及你收费的标准。有人说，做律师熬过三年都会有光明未来的。这话有一定的道理，好多律师三年有的甚至不用三年就可以有一个很好的收入，可以说能够符合自己的理想状态。但是，很多人是三年之后又三年，不知三年何时了。关键是在这三年中你接触的是什么人？做了哪些工作？你对人对事是一种怎样的处理方式。这些很重要！

说了这么多，因为时间太晚了可能有点语无伦次，目的就是提醒一下你对这行要有个清醒的认识。最后有几点小小的建议:1，找一家像样的事务所实习，2，跟对一位好的老师，这个很重要！3，不要怕苦，多做多学，不会就问，因为律师这行，有时候经验比知识更重要。4，努力锻炼自己的社会活动能力，因为律师首先要是一名社会活动家，他要处理的是各种各样的社会关系。5，推荐一本关于律师的书《原谅我红尘颠倒》，作者我就不说是谁了。虽然这书里写的有夸张的地方。

此处言犹未尽，各种真意，身体力行之后自有心得。

@曹洪林：

自上世纪八十年代恢复律师制度以未来，我国律师行业发展至今，全国注册律师二十多万名，相比中国十几亿的人口，律师总量显然不足。行业前景远大。

但值的指出的是律师分部并不均衡，多集中在大中城市，北上广深就占全国律师三分之一强，一般中心城市律师也在1000名至3000名之间。与之对应的是，有此欠发达地区，一个县级区域都没有一名律师。所以律师行业的集中度决定了竞争激烈。

律师基本属于自由职业，除了公职律师，公司律师和一些大所的聘用律师，多数律师都类似个体户性质，需要自己解决案源承担成本。律师界的收入结构类金字塔给构，少数律师收入惊人，可以顶一个上市公司的净利润，多数律师收入也就是当地中上水平，个别新执业律师收入微薄。

所以律师的发展要靠个人努力和机遇把握，不好一概而论。

@山东赤山律师事务所：

世界上最难从事的职业就是律师工作。法学毕业生本科学历参加司法考试的通过率大约百分之十，这部分人，首选法院、检察院工作，剩下的人才可能从事律师职业，再经过一年的实习期，大约淘汰百分之三十，剩下百分之七十，律师要想成手，再需要干五年大约淘汰百分之三十，能剩下的人很少。就是过了五年的从业区，还有不断淘汰的律师。可谓大浪淘尽千古风流人物。

律师的职业是个不断学习的职业，律师的淘汰是自己淘汰自己。

律师行业总体过剩，竞争非常激烈。有些人吹捧律师如何挣钱，这是害人不浅。新人进入律师的行业才知道律师执业的艰辛，并且出在风口浪尖，政治风险，经济风险。就是这个职业是在刀刃上跳舞的职业。是高风险的职业。君不见，有人进了监狱。各种因素都有。

时代的发展，律师也在分化。涉外、国际贸易、海事、知识产权、专利、公司上市、破产等领域，律师奇缺，需要高端人才。

案源也是一大问题。

发展好的律师需要有广泛的社会关系，这是案源的问题；需要有丰富、高端的法律知识，达到专家的水准；要有灵活运用的能力。

顶尖级的法学教授不一定能做好律师。律师是综合法律运用的法律匠。理论与行为的相结合。

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到力行律师事务所。如需更深入了解，可以看看诺翊律网的其他内容。